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國(guó)內(nèi)首個(gè)委托代建小區(qū)將完工 房?jī)r(jià)比同類(lèi)低35%


 
  多維企業(yè)新聞資訊:

記者在河南省許昌市采訪(fǎng)了解到,國(guó)內(nèi)首個(gè)按市場(chǎng)運(yùn)作、以個(gè)人委托代理模式開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū),將于今年9月底建設(shè)完工交付使用。這個(gè)建筑面積7 .8萬(wàn)平方米的小區(qū),代建對(duì)象主要針對(duì)當(dāng)?shù)刂行W(xué)、幼兒園教師等城市中低收入階層,住房均價(jià)低出同類(lèi)地段市場(chǎng)均價(jià)35%,與疲軟的房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)相比,這個(gè)小區(qū)在開(kāi)工時(shí)房屋幾乎已經(jīng)訂購(gòu)一空,迅速激活了城市中低收入者的住房消費(fèi)。采訪(fǎng)中,一些專(zhuān)家認(rèn)為,這種新的開(kāi)發(fā)模式是構(gòu)建房地產(chǎn)多元化供給市場(chǎng)的有益探索,在一定程度上起到了以市場(chǎng)的辦法解決民生問(wèn)題的作用,值得鼓勵(lì)借鑒。

“平民地產(chǎn)”深受歡迎

這個(gè)通過(guò)個(gè)人委托代理模式開(kāi)發(fā)、名為“書(shū)香苑”的住宅小區(qū),由于價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)均價(jià),甚至比當(dāng)?shù)匾恍┙?jīng)濟(jì)適用房小區(qū)均價(jià)還低,被稱(chēng)為“平民地產(chǎn)”,深受城市中低收入階層的歡迎。

健康路小學(xué)教師宋小軍是這個(gè)項(xiàng)目的第一個(gè)參與者,他說(shuō):“我看房看了五六年,這下終于買(mǎi)到自己能買(mǎi)得起的房子了 。 ” 他說(shuō) : “ 我從2004年起開(kāi)始看房,越看價(jià)越高,越看越買(mǎi)不起,工作10多年了,還帶著老婆孩子和老人住在不到50平方社的屋里。這次我選了一套120平方米左右的房子,總房?jī)r(jià)20萬(wàn)元出頭,比商品房便宜很多,我拿出全部積蓄10萬(wàn)元交了首付,往后就靠貸款了,這種模式特別適合我們!

記者了解到,這個(gè)小區(qū)于2009年9月動(dòng)工,分三期開(kāi)發(fā),共有12幢多層和四幢小高層,到2011年6月,12幢多層、456套房已全部交工,入住率達(dá)到71%;四幢小高層到今年9月底交工。小區(qū)房屋面積在80平方米至140平方米之間,其中中小戶(hù)型占到80%。

在價(jià)格上,這個(gè)小區(qū)多層均價(jià)在1600元,遠(yuǎn)低于2700元左右的市場(chǎng)平均價(jià)價(jià)格;小高層由于近幾年原材料價(jià)格上漲等因素,均價(jià)從原來(lái)的2157元上漲到了2391元,但仍然遠(yuǎn)低于當(dāng)?shù)匦「邔?900元至4200元的市場(chǎng)均價(jià)。

這個(gè)小區(qū)位于許昌市老城區(qū),位置并不偏遠(yuǎn),附近有兩所小學(xué)和兩所中學(xué),在當(dāng)?shù)貙儆趦?yōu)勢(shì)教育資源;周邊醫(yī)院、超市等生活配套齊全。購(gòu)房戶(hù)中,市區(qū)兩級(jí)教師約有230多戶(hù),占到了30%左右,其它主要是當(dāng)?shù)匾恍┦杖肫偷膯挝宦毠ぁ?/P>

許昌市魏都區(qū)的小學(xué)教師趙明說(shuō):“我聽(tīng)說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目后,回家一商量第二天就交了5萬(wàn)元預(yù)付款,這個(gè)價(jià)格和我平?吹拿科椒矫锥г臉潜P(pán)相比便宜太多了!彼f(shuō),比自己參加工作早幾年的趕上了集資建房,往后的只能買(mǎi)商品房了,但兩口子每月收入加一起還不夠買(mǎi)一平方米的,像自己這個(gè)情況的同事有很多,基本都和老人住一起,像這樣的代理建房模式實(shí)際上還帶有一定公益性質(zhì),大家很歡迎。

成本完全公開(kāi) 利潤(rùn)提前限定

許昌市的個(gè)人委托代理建房采取雙公司運(yùn)作,即由惠民房產(chǎn)中介公司和惠民房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司兩家公司來(lái)實(shí)施,把有住房需求、自愿參與建房的個(gè)人組織起來(lái),把各項(xiàng)成本向參與者完全公開(kāi),公司通過(guò)收取提前限定利潤(rùn)率的代理服務(wù)費(fèi)的方式盈利。

公司負(fù)責(zé)人楊金城介紹說(shuō),城市中低收入階層對(duì)住房需求的市場(chǎng)空間巨大,但最大的障礙就是房?jī)r(jià)過(guò)高。2007年公司成立后,決定針對(duì)中低收入階層、按照代理建房的模式來(lái)開(kāi)發(fā)。在2007年第一次參與土地競(jìng)標(biāo)時(shí),總共有2000多人報(bào)名參加,光教師就有1097名,還出現(xiàn)了通宵排隊(duì)預(yù)訂房號(hào)的場(chǎng)景,3天之內(nèi)就收到了預(yù)交建房款2000多萬(wàn)元。但后來(lái)因土地拍賣(mài)價(jià)格過(guò)高,超出了公司給客戶(hù)房?jī)r(jià)每平方米不超過(guò)1350元的承諾,隨后放棄競(jìng)拍。

2008年后,拿下這塊土地的開(kāi)發(fā)商因?yàn)榈貎r(jià)過(guò)高、市場(chǎng)萎靡等問(wèn)題,向政府提出退地。經(jīng)過(guò)與政府的溝通協(xié)商,在許昌市政府的積極支持下,惠民公司正式承接了這塊土地。由于第一次的競(jìng)標(biāo)失敗,這次只有357人預(yù)交了建房款,但隨著項(xiàng)目真正進(jìn)入實(shí)施,許多客戶(hù)上門(mén)預(yù)交建房款,提前預(yù)訂一空。

代理建房模式受歡迎的一個(gè)核心就是成本完全公開(kāi)、利潤(rùn)提前限定。楊金城介紹說(shuō),公司和每一個(gè)參與者簽訂合同,把成本中的各項(xiàng)構(gòu)成和折算出的每平方米的價(jià)格,向參與者完全公開(kāi),并把公司的代理服務(wù)費(fèi)約定在7%。同時(shí)成立由參與者組成的11人的監(jiān)管組,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展、工程建設(shè)、資金支付等進(jìn)行全程監(jiān)管。與傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式相比,這種模式?jīng)]有售樓部、沒(méi)有廣告支出、不依賴(lài)銀行貸款,利潤(rùn)又提前限定,這樣的項(xiàng)目才能做到平價(jià)房產(chǎn)。

原魏都區(qū)教體局局長(zhǎng)宋云峰介紹說(shuō),這個(gè)項(xiàng)目有區(qū)教育系統(tǒng)100多名教師參加,應(yīng)該說(shuō)在解決教師住房難問(wèn)題上發(fā)揮了重要作用。集資建房取消后,針對(duì)教師住房難、群眾呼聲大的問(wèn)題,曾經(jīng)和幾家開(kāi)發(fā)商聯(lián)系過(guò)團(tuán)購(gòu),但價(jià)格仍然難以接受。這次許多教師之所以參加代理建房,因?yàn)檫@種模式成本和利潤(rùn)都是透明的,價(jià)格上與教師們的收入相比也能接受,又能參與到工程質(zhì)量和資金監(jiān)管中,群眾很歡迎,也確實(shí)為中低收入階層辦了好事。

市場(chǎng)空間巨大 運(yùn)作漸趨成熟

根據(jù)惠民公司在許昌市40多個(gè)單位的市場(chǎng)調(diào)研,有自愿參與此種模式建房意向的人達(dá)1萬(wàn)多人,主要分三種類(lèi)型的住房需求者,即:自住型、改善型和農(nóng)村人口進(jìn)城務(wù)工者。楊金城介紹說(shuō),大部分客戶(hù)屬于買(mǎi)不起商品房,又不能享受廉租房和經(jīng)適房,根據(jù)我們的抽樣調(diào)查匡算,這種類(lèi)型的需求者約占全市需房者65%左右,需求潛力巨大。

記者采訪(fǎng)了解到,個(gè)人委托代理建房模式是由個(gè)人合作建房脫胎而來(lái)。幾年前,個(gè)人合作建房曾在全社會(huì)引起廣泛關(guān)注,先后有50多個(gè)城市成立了個(gè)人合作建房組織,聯(lián)合消費(fèi)者準(zhǔn)備自己開(kāi)發(fā)建設(shè)平價(jià)房,但最后都銷(xiāo)聲匿跡。許昌的這種個(gè)人委托代理建房模式也是通過(guò)將自愿參與建房者組織起來(lái),開(kāi)發(fā)建設(shè)平價(jià)房,但解決了個(gè)人合作建房存在的合法性、規(guī)范性和專(zhuān)業(yè)性不足等問(wèn)題。

個(gè)人委托代理建房模式吸取了個(gè)人合作建房“客戶(hù)前置”的長(zhǎng)處,即首先搞市場(chǎng)需求調(diào)查,提前鎖定客戶(hù),同時(shí)吸取了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)公司化運(yùn)作的規(guī)范操作方法,但又區(qū)別于大多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)作模式。

在經(jīng)營(yíng)方法上,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)的商品房是自主建設(shè),自主定價(jià),自主經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售,客戶(hù)后置;而個(gè)人委托代理建房是客戶(hù)前置,即提前約定好客戶(hù),并受他們的委托,根據(jù)他們的意愿和要求設(shè)計(jì)建房,提前協(xié)商約定代建房?jī)r(jià),提前約定代理服務(wù)費(fèi)收取的比例,建房成本全面公開(kāi),自始至終屬于代理行為;在資金投入上,開(kāi)發(fā)商是自行投資開(kāi)發(fā)建設(shè),委托代理個(gè)人建房是以需房消費(fèi)者投資為主,公司資金作為輔助而實(shí)施的一種代理建房行為,并且從設(shè)計(jì)到建設(shè),要全面聽(tīng)取需房消費(fèi)者的意見(jiàn),同時(shí)建房的全過(guò)程處于需房消費(fèi)者的參與和監(jiān)督之下。

在資金管理管理上,采用“多方共管,公開(kāi)透明”的方式,即每個(gè)人預(yù)交的建房資金由代理公司方、出資人代表方組成住房建設(shè)監(jiān)管組共管,在銀行開(kāi)立預(yù)存資金賬戶(hù),銀行預(yù)留印章分設(shè)分管,在資金使用時(shí),各方在用款項(xiàng)目申請(qǐng)書(shū)上共同簽字后,方可使用資金。并由銀行參與資金監(jiān)管,確保資金的安全管理和使用。

2011年11月,許昌市又一個(gè)用代理建房模式開(kāi)發(fā)的六和花園小區(qū)項(xiàng)目也正式動(dòng)工。這個(gè)占地面積106畝、有13幢高層的小區(qū),共計(jì)1350套房源,其中有1200套采用惠民公司的個(gè)人委托代理模式開(kāi)發(fā),房屋均價(jià)僅為2760元,而同類(lèi)高層住宅市場(chǎng)價(jià)在4300元左右,已經(jīng)全部訂出。

楊金城介紹說(shuō),這種模式操作已經(jīng)趨于成熟規(guī)范,各個(gè)環(huán)節(jié)特別是資金管理使用等核心問(wèn)題都在法律法規(guī)和參與者的監(jiān)管之下;營(yíng)銷(xiāo)廣告推廣和銷(xiāo)售服務(wù)等環(huán)節(jié)的減少,大大降低了管理成本費(fèi)用,有利于平抑房?jī)r(jià),使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)走向多體制、多機(jī)制、多種模式并舉的局面,也降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銀行貸款的過(guò)度依賴(lài)。

河南省社科院院長(zhǎng)喻新安認(rèn)為,這種新的開(kāi)發(fā)模式改變了當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式過(guò)于單一的狀況,有助于借助市場(chǎng)力量使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)回歸理性。平抑房地產(chǎn)價(jià)格,一方面需要相關(guān)政策的落實(shí)到位,另一方面也更需要新的市場(chǎng)主體、新的開(kāi)發(fā)模式,培育多元化的市場(chǎng)力量。

為保障房市場(chǎng)化運(yùn)作提供借鑒

一些專(zhuān)家認(rèn)為,這種開(kāi)發(fā)模式通過(guò)完全市場(chǎng)化的運(yùn)作,在一定程度上達(dá)到了政府保障房建設(shè)的民生目標(biāo),豐富了低端住宅市場(chǎng)的供給,對(duì)于平抑房?jī)r(jià)、激活中低收入階層購(gòu)房需求有積極作用,值得借鑒推廣。

近期以來(lái),保障房分配遇冷的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn),河南、廣東、湖北、河北等省份部分城市都曾出現(xiàn)經(jīng)適房銷(xiāo)售明顯“供過(guò)于求”的現(xiàn)象,許多樓盤(pán)的銷(xiāo)售比例不足一半,甚至只有一、二成。在鄭州、武漢等城市,首批公租房也遭受了市場(chǎng)冷遇。河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)副教授張金波認(rèn)為,這反映出僅憑政府力量很難滿(mǎn)足多元化的市場(chǎng)需求,尤其是住房需求涉及交通、教育、醫(yī)療等多個(gè)方面,建保障房是政府做的惠民工程,但這并不意味著政府要完全包辦,也應(yīng)該考慮如何激活市場(chǎng)力量來(lái)解決問(wèn)題。

河南省社科院副院長(zhǎng)谷建全等專(zhuān)家認(rèn)為,相比之下,許昌的個(gè)人委托代理建房模式是一種有益的探索,解決了經(jīng)濟(jì)適用房面臨的幾個(gè)難點(diǎn)問(wèn)題。首先是切實(shí)降低了房?jī)r(jià),使政府從經(jīng)適房建設(shè)、分配、管理等事務(wù)中解脫出來(lái);其次是強(qiáng)化了透明度,在購(gòu)房者的參與下,能夠確保質(zhì)量;此外,供求雙方直接掛鉤,能夠消除地產(chǎn)泡沫。這對(duì)于推進(jìn)經(jīng)適房的市場(chǎng)化運(yùn)作有重要的參考意義,尤其在二、三線(xiàn)中小城市發(fā)展?jié)摿^大。

另一方面,一些地方干部認(rèn)為,這種模式老百姓很歡迎,說(shuō)明它很有生命力,作為一種有益探索,需要不斷在實(shí)踐中成熟完善,政府也應(yīng)給予大力支持;但同時(shí),這種模式與現(xiàn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式有沖突,主要是利益沖突太大,也使得地方政府在支持和推廣上格外謹(jǐn)慎;此外,在土地招拍掛市場(chǎng)上能否在可接受價(jià)位成功舉牌,也是一大挑戰(zhàn)。

一些學(xué)者和專(zhuān)家建議,對(duì)于類(lèi)似的微利地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新,政府應(yīng)給予一定的政策扶持,甚至可以視同保障性住房享受相關(guān)優(yōu)惠政策,如在城市配套費(fèi)、墻改基金、電力配套費(fèi)等地方行政事業(yè)性收費(fèi)上給予減免。在稅收政策上,清理一些事實(shí)上重復(fù)納稅的項(xiàng)目,將既有的增值稅優(yōu)惠政策落實(shí)到位等,在成本透明的開(kāi)發(fā)模式下,這些政策還會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)較大幅度下降。另一方面,建議政府在土地供應(yīng)方面給予支持,比如,可以采取土地價(jià)撥的方式,或者有針對(duì)性地采取掛牌方式予以支持。同時(shí),建議相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)對(duì)類(lèi)似新開(kāi)發(fā)模式的關(guān)注,給予引導(dǎo)和幫助。

來(lái)源:騰訊網(wǎng)

 
 
發(fā) 布 者:  多維企業(yè) 添加時(shí)間:  2012/6/29 點(diǎn) 擊 數(shù): 2762
 
     
 
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